Квартира в ипотеке при разводе: кто платит и кому достаётся

Ипотека рассчитана на 15-20 лет, а брак иногда распадается через три. Квартира еще в залоге у банка, долг большой, ежемесячный платеж ощутимый, и у каждого из супругов свой вопрос: кому достанется жилье, кто будет платить дальше и что будет с деньгами, которые уже внесены.

Самая частая ошибка - решать это «на словах»: один уходит, другой продолжает платить, а через пару лет выясняется, что квартира по-прежнему общая, долг по-прежнему на обоих, а внесенные платежи никто не учитывает. Ниже - как закон решает эти вопросы и что нужно сделать, чтобы не потерять ни жилье, ни деньги.

Чья квартира, если ипотеку брали в браке

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их общей совместной собственностью (пункт 1 статьи 33 Кодекса о браке (супружестве) и семье). Это касается и ипотечной квартиры, купленной в браке, независимо от того, кто записан собственником, а кто заемщиком. При разделе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между ними (пункт 1 статьи 38).

Суд вправе отступить от равенства долей исходя из интересов несовершеннолетних детей или если один из супругов не получал доходов по неуважительным причинам либо расходовал общее имущество в ущерб семье (пункт 2 статьи 38). При разделе суд с учетом интересов несовершеннолетнего ребенка определяет, какое имущество передается каждому, а если одному достается больше его доли, другому присуждается компенсация (пункт 3 статьи 37).

Кто платит долг банку после развода

Здесь важно различать два уровня отношений.

• Отношения с банком. Банк не участвует в разделе имущества и не обязан соглашаться с решением супругов. Перевод долга на другое лицо допускается только с согласия кредитора (пункт 1 статьи 348 ГК РК). Если оба супруга подписали договор как заемщики или созаемщики, банк вправе требовать платежи с каждого из них, пока договор не изменен.
• Отношения между супругами. Общие долги супругов при разделе распределяются между ними пропорционально присужденным долям (пункт 3 статьи 38 Кодекса). Если один супруг платит больше своей части, у него появляется основание требовать с другого компенсацию.

Кроме того, квартира остается в залоге. Залогодатель вправе отчуждать заложенное имущество только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 2 статьи 315 ГК РК), а при переходе права собственности к другому лицу залог сохраняет силу (пункт 1 статьи 323 ГК РК). Поэтому без банка продать квартиру или переоформить ее «начисто» не получится.

Варианты решения

• Квартира одному, компенсация другому. Один супруг оставляет квартиру и продолжает погашать ипотеку, второму выплачивает компенсацию за его часть. Если заемщики оба, нужно согласовать с банком вывод второго супруга из договора: банк проверит платежеспособность того, кто остается.
• Продажа с согласия банка. Квартира продается, из денег гасится долг, остаток делится. Подходит, когда ни один из супругов не может платить один.
• Раздел на доли и общий кредит. Квартира делится на доли, оба продолжают платить по соглашению между собой. Вариант рабочий только при нормальных отношениях, иначе конфликты продолжаются годами.
• Нотариальное соглашение. Общее имущество может быть разделено по соглашению супругов, и такое соглашение должно быть нотариально удостоверено (пункт 2 статьи 37 Кодекса). При споре раздел производится в порядке медиации или в суде (пункт 3 статьи 37).

Если ипотеку взяли до брака

Имущество, принадлежавшее супругу до вступления в брак, является его собственностью (подпункт 1 пункта 1 статьи 35 Кодекса). Но если значительная часть кредита погашалась в браке из общих доходов, второй супруг вправе ставить вопрос о компенсации своей части внесенных в браке платежей. А если за счет общих средств или труда другого супруга были произведены вложения, значительно увеличившие стоимость квартиры (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование), квартира может быть признана общей совместной собственностью (статья 36 Кодекса).

Платежи после расставания и пенсионные деньги

Часто супруги живут раздельно годами до развода. Имущество, нажитое каждым из супругов в период раздельного проживания при фактическом прекращении брака, суд может признать собственностью каждого из них (пункт 2 статьи 35 Кодекса). Если после расставания ипотеку платил один, сохраните все квитанции и выписки: это основание для учета платежей при разделе.

Отдельный вопрос - деньги из ЕНПФ. Кодекс о браке (супружестве) и семье при определении нажитого в браке имущества делает исключение для единовременных пенсионных выплат из ЕНПФ в целях улучшения жилищных условий (пункт 2 статьи 33). Если первоначальный взнос или досрочное погашение делались за счет пенсионных накоплений одного из супругов, это нужно доказывать документально и заявлять при разделе.

Чего нельзя делать

• Перестать платить в расчете, что «пусть платит тот, кто живет в квартире». Просрочка ударит по кредитной истории обоих заемщиков, а в итоге банк может обратить взыскание на квартиру.
• Выписаться и уехать без письменного соглашения. Отсутствие в квартире не лишает права собственности, но затягивает и усложняет спор.
• Тянуть с разделом годами. К требованиям о разделе имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности (пункт 6 статьи 37 Кодекса).
• Подписывать с банком изменения кредитного договора без понимания, как они повлияют на раздел.

Почему с этим стоит идти ко мне

Ипотечный раздел - это одновременно семейное право и банковское. Я работал юристом Национального банка РК, магистр гражданского права, в праве с 1997 года, адвокат с 2010 года. Понимаю логику банка и умею выстроить позицию так, чтобы решение суда было исполнимым, а не осталось на бумаге. Подробнее - на страницах раздел имущества и раздел имущества супругов.

Если параллельно решаются вопросы о разводе и месте жительства ребенка, веду их в комплексе, лично и без помощников. Результат не обещаю, но после изучения кредитного договора и платежей скажу, какой вариант для вас реален. Работаю по договору, цены на странице стоимость услуг.

Частые вопросы

Квартира в ипотеке оформлена на мужа. Имею ли я право на половину?

Если квартира куплена в браке, она по общему правилу является общей совместной собственностью независимо от того, на кого оформлена. При разделе доли признаются равными, если брачным договором не предусмотрено иное.

Может ли суд обязать банк переоформить ипотеку на одного из супругов?

Нет. Перевод долга допускается только с согласия кредитора, и суд не может заставить банк изменить кредитный договор. Суд распределяет права и обязанности между супругами, а изменения с банком согласуются отдельно.

Я одна плачу ипотеку после развода. Могу ли я вернуть половину платежей?

Общие долги супругов распределяются пропорционально долям. Если вы погашаете общий долг одна, можно требовать с бывшего супруга компенсацию его части, при условии что платежи подтверждены документами.

Что будет с квартирой, если никто не платит?

Банк будет взыскивать долг с заемщиков и может обратить взыскание на заложенную квартиру. После продажи с торгов долг гасится из вырученных денег, а супруги теряют жилье, поэтому вопрос о платежах нужно решать до появления просрочки.

Сколько есть времени на раздел ипотечной квартиры после развода?

К требованиям о разделе общего имущества бывших супругов применяется трехлетний срок исковой давности. На практике начинать лучше сразу, пока платежи и вклад каждого легко подтвердить.