Как выселить квартиранта с детьми в Казахстане: ювенальный суд, порядок и ошибки собственников

Сдать квартиру семье с ребёнком легко. Выселить её, если она перестала платить, намного труднее. Собственники приходят ко мне уже после того, как потеряли два-три месяца: подали иск не в тот суд, получили его обратно, а квартирант всё это время живёт бесплатно. В этой статье я разберу, как выселить квартиранта с детьми законно и быстро, и где чаще всего ошибаются.

Почему выселить можно только через суд

С 1 июля 2026 года в Казахстане действует новая Конституция, в которой прямо сказано: выселить из жилья можно только по решению суда. Это не новое правило. Закон «О жилищных отношениях» (п. 2 ст. 8) с 1997 года допускает выселение только по основаниям, предусмотренным законом, и только в судебном порядке. Правило одинаково защищает и собственника, и квартиранта.

Поэтому любые попытки «выселить самому» играют против вас:

• Сменить замки, отключить свет и воду, вынести вещи - это самоуправство. За него наступает административная, а в серьёзных случаях и уголовная ответственность.
• Войти в квартиру без согласия жильцов - риск обвинения в нарушении неприкосновенности жилища (ст. 147 УК РК). Пока договор не расторгнут, квартира - это их жилище, хоть и ваша собственность.
• Полиция не выселит. Участковый скажет, что это гражданско-правовой спор, и будет прав.

Когда в квартире дети, любые резкие действия собственника вызывают особое внимание полиции, органов опеки и суда. Квартирант это знает и пользуется этим.

Главная ловушка: в какой суд подавать иск

Здесь собственники теряют больше всего времени. В Казахстане есть специализированные межрайонные суды по делам несовершеннолетних, их называют ювенальными. По п. 3 ст. 27 ГПК РК они рассматривают, в том числе, дела «о защите трудовых, наследственных, жилищных прав несовершеннолетних».

Иск о выселении семьи с ребёнком напрямую затрагивает жилищные права этого ребёнка. Поэтому на практике районные суды всё чаще отказываются его рассматривать, а ювенальные суды, наоборот, принимают такие дела. Единого подхода нет: часть районных судов рассматривает иски о выселении и при наличии детей, но риск получить иск обратно очень высок.

Реальный пример этого года из Астаны: собственница сдала квартиру женщине с восьмилетним ребёнком, та почти перестала платить. Иск подали в районный суд по гражданским делам. Через полтора месяца суд отказал, сославшись в том числе на то, что в квартире живёт несовершеннолетний, а апелляция предложила решать вопрос «в другом порядке». Всё это время квартирант жил в квартире бесплатно.

Как поступаю я: до подачи иска выясняю, кто фактически живёт в квартире и есть ли среди них дети. Если дети есть, подаю иск сразу в специализированный межрайонный суд по делам несовершеннолетних (в Астане это отдельный суд) и в самом иске обосновываю подсудность. Если суд всё же возвращает иск, обжалую определение, а не начинаю всё сначала.

Как выселить квартиранта с детьми: пошагово

1. Соберите доказательства

• Договор найма (аренды). Если его нет, договор можно доказать переписками, переводами, показаниями свидетелей.
• Документ о вашем праве собственности.
• Доказательства нарушений: выписки о неоплате, переписку, где жилец обещает заплатить, акты о порче имущества, жалобы соседей.
• Сведения о том, кто живёт в квартире, сколько детей, их возраст.

2. Направьте письменное требование

Это обязательный этап. По ГК РК требование о расторжении договора можно заявить в суд только после того, как другая сторона отказала либо не ответила в срок, указанный в предложении, а если срок не указан, в течение 30 дней (п. 2 ст. 402 ГК РК). Требование отправляйте так, чтобы был след: заказным письмом с уведомлением, через нотариуса или вручением под подпись. Сообщение в мессенджере полезно как доказательство, но лучше дублировать его официально.

Если срок договора истёк и вы письменно возразили против дальнейшего проживания, квартирант живёт в квартире без законных оснований. Тогда иск строится не на расторжении договора, а на защите права собственности (ст. 188 и ст. 264 ГК РК).

3. Подайте иск

В одном иске я обычно соединяю требования:

• о расторжении договора найма;
• о выселении всех проживающих, в том числе несовершеннолетних;
• о взыскании долга по оплате, коммунальных платежей и неустойки по договору;
• о взыскании платы за пользование квартирой после расторжения договора;
• о возмещении ущерба, если имущество испорчено;
• о судебных расходах, включая расходы на адвоката.

Если есть риск, что квартирант распорядится вашим имуществом в квартире, можно просить суд о мерах по обеспечению иска.

4. Участие органа опеки и прокурора

Когда решаются жилищные права детей, суд привлекает орган опеки и попечительства, а иногда и прокурора. Их позиция важна. Задача собственника - показать, что выселение не оставляет детей на улице: у родителей есть доход, другое жильё или возможность снять квартиру, а дети проживают с законными представителями, которые обязаны их обеспечить. Право детей пользоваться квартирой производно от договора их родителей: прекращается договор - прекращается и это право.

5. Исполнение решения

Решение о выселении исполняет судебный исполнитель. Здесь тоже есть риски: должник может просить суд об отсрочке исполнения, ссылаясь на отсутствие другого жилья и наличие детей. Кроме того, закон обязывает приостанавливать выселение социально уязвимых граждан из единственного жилья в отопительный сезон. Поэтому действовать нужно быстро: иск, поданный весной, и иск, поданный в ноябре, приводят к очень разным срокам реального освобождения квартиры.

Ошибки, из-за которых собственники теряют месяцы

• Иск в районный суд при живущих в квартире детях. Высокий риск возврата иска или отказа.
• Нет письменного требования. Суд оставит иск без рассмотрения, и придётся начинать заново.
• Самоуправство. Смена замков или отключение света превращают вас из потерпевшего в нарушителя, а квартирант получает встречный иск и жалобу в полицию.
• Требуют только выселение и забывают о деньгах. Долг, неустойку, коммунальные платежи и расходы на адвоката можно взыскать в том же деле.
• Неправильно указаны ответчики. Выселять нужно всех фактически проживающих, а не только того, кто подписал договор.
• Затягивают. Каждый месяц ожидания - это потерянная арендная плата и приближение отопительного сезона.

Как не попасть в такую ситуацию в будущем

• Заключайте письменный договор и указывайте всех, кто будет проживать, включая детей.
• Пропишите в договоре основания расторжения: просрочка оплаты больше определённого срока, порча имущества, субаренда без согласия.
• Установите срок освобождения квартиры после расторжения и неустойку за просрочку.
• Берите депозит и фиксируйте состояние квартиры актом с фотографиями.
• Принимайте оплату безналично, чтобы платежи было легко доказать.

Почему с этим стоит идти ко мне

Меня зовут Толеген Шаиков, я адвокат в Астане с 2010 года, в праве с 1997-го, магистр гражданского права. Жилищные споры - моя давняя специализация: ещё юристом маслихата я помог сотням семей с правами на жильё, а как адвокат дошёл до Верховного суда по жилищному делу и выиграл его. Я знаю жилищные споры с обеих сторон, поэтому заранее вижу, какие аргументы выдвинет квартирант и как на них ответить.

Я веду дело лично: от письменного требования до момента, когда вы получаете ключи и деньги. Подробнее о моей работе: жилищные споры, выселение и право пользования жильём, взыскание долгов, исполнительное производство.

Частые вопросы

Можно ли выселить квартиранта с детьми зимой?

Иск можно подать и рассмотреть в любое время года. Ограничения касаются исполнения: социально уязвимых граждан из единственного жилья в отопительный сезон не выселяют, а суд может отсрочить исполнение. Поэтому начинать нужно как можно раньше.

Квартирант говорит, что с детьми его выселить нельзя. Это правда?

Нет. Наличие детей не даёт права бесплатно жить в чужой квартире. Но оно влияет на подсудность, на участие органа опеки и на сроки исполнения. Это нужно учесть при подготовке иска.

Договора не было, всё было на словах. Можно выселить?

Да. Если договора нет или он закончился, квартирант проживает без законных оснований, и собственник требует устранить нарушение своего права. Доказательствами служат переписки, переводы и свидетели.

Сколько длится выселение через суд?

Обычно от одного до трёх месяцев в первой инстанции, затем срок на обжалование и исполнение. Ошибка с подсудностью может добавить ещё несколько месяцев, поэтому её важно исключить с самого начала.

Можно ли взыскать долг за аренду в том же деле?

Да. Я соединяю в одном иске выселение, долг, неустойку, коммунальные платежи, ущерб и судебные расходы.