Купил дом, а пристройка оказалась самовольной: кто отвечает?
Короткий ответ: По закону самовольная пристройка не входит в ваше право собственности: вы купили дом в тех параметрах, которые зарегистрированы. Риск сноса и расходы на узаконивание ложатся на нынешнего владельца, но если продавец скрыл, что пристройка не узаконена, к нему можно предъявить денежные требования или требовать расторжения договора.
Подробнее
По статье 244 ГК РК лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее права собственности и не вправе ее продавать или совершать с ней другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу этим лицом либо за его счет, если суд не признает на нее право собственности. Признание возможно за тем, в чьем законном пользовании находится участок, если сохранение постройки не нарушает прав других лиц и не угрожает жизни и здоровью.
Отношения с продавцом зависят от договора. Если в договоре указана площадь с пристройкой или цена явно рассчитана с ее учетом, а о самовольном статусе вам не сказали, можно ссылаться на статью 428 ГК РК: при неоговоренных продавцом недостатках покупатель вправе требовать соразмерного уменьшения цены, возмещения своих расходов на устранение недостатков или отказаться от договора и вернуть деньги. Если продавец сознательно ввел в заблуждение, сделку можно оспорить как совершенную под влиянием обмана (пункт 9 статьи 159 ГК РК) и взыскать убытки.
Если же в договоре прямо написано, что пристройка не узаконена, или вы знали об этом, требования к продавцу будут слабыми, и остается путь узаконивания: техническое обследование, согласования с акиматом, а при отказе - суд.
Что делать
- Сравните техпаспорт и правоустанавливающие документы с фактической площадью дома.
- Перечитайте договор: какая площадь и что именно указано как предмет продажи.
- Соберите доказательства того, что продавец выдавал пристройку за законную: объявление, переписка.
- Закажите техническое заключение о безопасности пристройки.
- Направьте продавцу претензию о снижении цены или возмещении расходов на узаконивание.
- Параллельно начните процедуру узаконивания, чтобы не допустить предписания о сносе.
Если вы столкнулись с такой ситуацией, я помогу выбрать путь: узаконивание, спор с продавцом или оба сразу. Подробнее в статье о самовольной постройке и в материале об оспаривании сделок с недвижимостью.
Стоимость и порядок работы
Предварительная консультация - от 15 000 тенге. Пришлите имеющиеся документы в WhatsApp, и договоримся о встрече в офисе в Астане (пр. Аль-Фараби, 14А) или по видеосвязи, если вы в Алматы или другом городе. На консультации изучу документы, объясню риски и скажу, что делать в ближайшие дни. Стоимость защиты или ведения дела называю после консультации. Работаю по письменному договору, на каждую оплату выдаю документ.
Почему ко мне, а не к юристу из объявления. Этот сайт работает с 2004 года, и всё, что на нём написано, подписано моим именем. Мои лицензия, диплом и сертификаты опубликованы, лицензию можно проверить в реестре адвокатов. Договор и цены открыты заранее, торга и скрытых доплат нет. Судебные акты по моим делам выложены в портфолио: оправдательный приговор, прекращённое уголовное дело. Юрист с 1997 года, адвокат с 2010-го, каждое дело веду лично, без помощников, от первой консультации до приговора или решения. Отзывы клиентов можно прочитать и оставить на моей странице в Facebook.
Где представляю интересы: районные и специализированные суды Астаны, суд города Астаны в апелляции, Верховный суд в кассации, суды других регионов, а на стадии следствия полиция, Антикоррупционная служба, АФМ и прокуратура. Дела об административных правонарушениях не веду: суды по ним практически не встают на сторону граждан.
Читайте также
