Изъятие земли и жилья для государственных нужд: как добиться справедливой компенсации

Письмо из акимата о том, что ваш дом попадает под снос для строительства дороги, развязки или «объекта общего пользования», меняет жизнь семьи за один день. Дальше начинается давление: оценка, сделанная по заказу акимата, оказывается ниже рыночной, в проекте договора нет ни слова об убытках, а чиновники намекают, что «несогласные получат ещё меньше через суд». Ко мне часто обращаются, когда собственник уже подписал что-то под нажимом или, наоборот, отказался от всего и пропустил сроки, в которые можно было влиять на размер компенсации.

Закон в Казахстане на стороне собственника больше, чем принято думать: изъятие допускается только в исключительных случаях, только при равноценном возмещении и только после его выплаты. Но эти гарантии работают лишь для того, кто знает процедуру и успевает заявить свои требования в отведённые сроки. Ниже я разбираю порядок изъятия, расчёт компенсации и то, как добиваться справедливой суммы.

Когда вообще допускается изъятие

Статья 255 Гражданского кодекса РК допускает прекращение права собственности на недвижимость в связи с изъятием земельного участка только в случаях и порядке, установленных законами, с предоставлением собственнику равноценного имущества и возмещением всех убытков. При несогласии собственника решение не может быть исполнено до разрешения спора в суде, и суд одновременно решает все вопросы возмещения.

Статья 84 Земельного кодекса РК устанавливает, что принудительное отчуждение участка для государственных нужд возможно в исключительных случаях, то есть при отсутствии иного способа удовлетворить государственные нужды, и даёт закрытый перечень таких нужд: международные обязательства, оборона, особо охраняемые территории, месторождения, строительство дорог, объектов энергетики, инженерных сетей, объектов общего пользования населённых пунктов и другие случаи, прямо названные в статье. Статья 62 Закона РК «О государственном имуществе» добавляет: не допускается изъятие при наличии альтернативного способа, не может считаться государственной нуждой изъятие в коммерческих интересах частных компаний, а изъятие допускается только в том объёме, который необходим. Нарушение этих принципов является основанием для отказа суда в иске об изъятии и отмены постановления.

Отсюда первый вопрос, который я задаю в каждом таком деле: действительно ли то, что строят, подпадает под перечень государственных нужд, и нет ли возможности обойтись без вашего участка. Если застройщик коммерческий, а «государственная нужда» появилась ради его проекта, это основание оспаривать изъятие в целом.

Как проходит процедура: сроки, которые нельзя пропустить

Порядок установлен главой 6 Закона РК «О государственном имуществе» и статьями 85-88 Земельного кодекса РК.

• Постановление о начале принудительного отчуждения (статья 63 Закона). Его принимает Правительство или местный исполнительный орган. В нём указываются цель и основание изъятия, участок, собственник, дата отчуждения (не ранее трёх месяцев с даты опубликования) и место для согласительных процедур. Постановление публикуется в течение трёх рабочих дней и может быть обжаловано.
• Уведомление собственника (статья 64 Закона). Направляется не позднее трёх календарных дней после опубликования постановления, почтой с уведомлением о вручении. В нём должны быть разъяснены порядок оценки, право выбора способа возмещения и судебный порядок при отказе от договора. На ознакомление и представление копий документов даётся не менее пятнадцати календарных дней. Уведомление регистрируется как юридическое притязание на недвижимость.
• Согласительные процедуры (статья 69 Закона). В течение пятнадцати календарных дней с момента получения уведомления собственник вправе инициировать согласительные процедуры обращением в акимат. Это первый момент, когда нужно письменно заявить свою позицию.
• Оценка и проект договора (статья 65 Закона). Акимат в течение месяца после получения копий документов обеспечивает оценку, затем в течение десяти рабочих дней направляет проект договора об отчуждении. У собственника есть двадцать календарных дней, чтобы выразить письменное согласие или несогласие и внести предложения к проекту договора, в том числе по составу имущества, кругу лиц, чьи права прекращаются, и размеру убытков.
• Суд. При несогласии собственника акимат вправе обратиться в суд с иском о принудительном отчуждении по истечении трёх месяцев с момента получения уведомления, но не позднее даты отчуждения, указанной в постановлении (статья 88 Земельного кодекса РК). Дело рассматривается в месячный срок после подготовки.

Молчание собственника на каждом из этих этапов работает против него. Если не оспорить оценку в рамках согласительных процедур, в суде акимат будет ссылаться на то, что возражений не было.

Что входит в справедливую компенсацию

Статья 62-1 Закона «О государственном имуществе» определяет равноценное возмещение как такое, которое позволяет восстановить условия пользования участком и недвижимостью, существовавшие до изъятия. Возмещение производится одним из двух способов по выбору собственника: предоставление другого участка или недвижимости либо выплата рыночной стоимости. Статья 67 Закона устанавливает, что стоимость участка и расположенной на нём недвижимости определяется в размере рыночной стоимости независимо от оснований возникновения прав, а размер возмещения включает убытки в полном объёме по правилам статьи 9 ГК РК, то есть и реальный ущерб, и упущенную выгоду, и убытки от досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами.

На практике в возмещение нужно включать и доказывать:

• рыночную стоимость земли и дома (квартиры) по независимой оценке, а не только по оценке, заказанной акиматом;
• стоимость хозяйственных построек, насаждений, благоустройства, неотделимых улучшений;
• расходы на переезд, временное жильё, перерегистрацию, оформление нового жилья;
• упущенную выгоду, если недвижимость сдавалась в аренду или использовалась в бизнесе;
• убытки арендаторов и других лиц, чьи права прекращаются, иначе они предъявят их вам.

Для жилья действуют дополнительные гарантии. По статье 29 Закона РК «О жилищных отношениях» при изъятии участка под домом собственнику по его выбору предоставляется либо денежная компенсация, выплачиваемая до прекращения права собственности и включающая рыночную стоимость жилища и земли плюс убытки в полном объёме, либо благоустроенное жилище в собственность. Статья 15 того же Закона: если предоставляемое жильё дороже сносимого, разница с собственника не взимается, если дешевле, разница возмещается собственнику.

Статья 68 Закона «О государственном имуществе» закрепляет главную гарантию: возмещение выплачивается в полном объёме до перехода права собственности к государству, единовременно, не позднее месяца со дня подписания договора или вступления решения суда в силу. Рассрочка не допускается. Фактическая передача имущества возможна только после получения возмещения, а регистрация прекращения ваших прав производится только при подтверждении выплаты (статья 65 Закона).

Как добиваться справедливой суммы

• Собственная оценка. Заказываю независимую оценку у оценщика с учётом реальных сделок в районе, а не «средних» цифр. Расхождение с оценкой акимата становится предметом согласительных процедур и экспертизы в суде.
• Письменные возражения на каждом этапе: к уведомлению, к проекту договора, к оценке. Они фиксируют позицию и не дают суду принять версию акимата как бесспорную.
• Оспаривание самого изъятия, когда нарушены принципы статьи 62 Закона: нет государственной нужды, есть альтернатива, изымают больше, чем нужно, нарушена гласность.
• Требование о выкупе всего участка, если после изъятия части остаток нельзя использовать по прежнему назначению (статья 86 Земельного кодекса РК).
• Контроль исполнения: ни подписание акта приёма-передачи, ни выезд из дома до получения всей суммы.

Типичные ошибки собственников

• подписание договора об отчуждении «пока дают», без оценки и без включения убытков: после подписания пересмотреть сумму почти невозможно;
• новое строительство или реконструкция после получения уведомления: по статье 86 Земельного кодекса РК такие затраты несёт собственник, и в компенсацию они не войдут;
• полный отказ от диалога: при несогласии акимат идёт в суд, и собственник оказывается в процессе без своей оценки и без письменных возражений;
• согласие на «обмен» на жильё без проверки его стоимости, состояния и правового статуса;
• выезд из дома и передача ключей до поступления денег.

Почему с этим стоит идти ко мне

Я адвокат с 2010 года, в праве с 1997 года, магистр гражданского права. В 2000-2002 годах я возглавлял юридический отдел акимата города Уральска, поэтому знаю, как готовятся постановления об изъятии, как заказывается оценка и где акимат обычно уязвим. В моей практике есть дело, в котором я через Верховный суд добился предоставления квартиры семье, чьё общежитие снесли; этот опыт я использую в каждом споре об изъятии. Земельные споры, жилищные споры и дела о выселении составляют значительную часть моей практики по гражданским делам.

Каждое дело веду лично, без помощников, работаю по всему Казахстану. Стоимость ведения гражданского дела от 500 000 тенге, торга нет, заключается договор, на каждую сумму выдаётся документ. Если вы получили уведомление об изъятии, позвоните до того, как подпишете что-либо: +7 701 555 96 48.

Частые вопросы

Акимат предлагает сумму ниже рыночной. Можно ли отказаться от подписания договора?

Да, вы не обязаны подписывать договор на невыгодных условиях. В этом случае акимат вправе обратиться в суд, и именно суд определит размер возмещения на основании оценок и экспертизы. При отказе в иске об изъятии убытки собственника от принятия постановления возмещаются из бюджета (статья 65 Закона «О государственном имуществе»).

Что выгоднее: деньги или другое жильё?

Зависит от рынка и от того, что именно предлагают. Деньги дают свободу выбора, но при росте цен их может не хватить на равноценное жильё в том же районе. Предлагаемую квартиру нужно проверять по стоимости, состоянию и документам; если она дешевле сносимого жилья, разница должна быть доплачена.

Нас в доме несколько собственников и арендатор. Как считается компенсация?

Каждому собственнику возмещается стоимость его доли и его убытки. Права арендаторов и других лиц, которые прекращаются при изъятии, тоже подлежат возмещению, и их нужно включить в договор или в судебные требования. Если этого не сделать, арендатор может предъявить убытки к вам.

Можно ли оспорить само изъятие, а не только сумму?

Можно, если нарушены условия изъятия: нет государственной нужды из перечня статьи 84 Земельного кодекса РК, существует альтернативный вариант, изымается больше, чем необходимо, или проект преследует коммерческие интересы частной компании. Постановление о начале отчуждения подлежит обжалованию, а суд при рассмотрении иска акимата обязан проверить соблюдение этих принципов.

Сколько длится спор об изъятии?

Сама процедура от постановления до возможного иска занимает не менее трёх месяцев. Дело в суде первой инстанции по закону рассматривается в месячный срок после подготовки, но назначение оценочной экспертизы и обжалование удлиняют процесс. Пока спор не разрешён, изъять имущество и снести дом нельзя.