Квартирант не съезжает после окончания договора: законный порядок выселения в Казахстане

Вы сдали квартиру по договору, срок закончился, а квартирант не съезжает: просит «ещё месяц», перестал платить, не отвечает на звонки или прямо заявляет, что никуда не уйдёт. Каждый месяц такой ситуации - это потерянная арендная плата, долги за коммунальные услуги и риск, что квартира будет испорчена.

Первое желание собственника понятно: сменить замки, отключить свет, вынести вещи. Именно эти шаги чаще всего оборачиваются против него самого. Закон даёт собственнику надёжный путь, и если пройти его правильно с первого раза, он оказывается быстрее любых силовых вариантов.

В этой статье речь о квартиранте без несовершеннолетних детей. Если в квартире живут дети, порядок имеет особенности, о них я писал отдельно: как выселить квартиранта с детьми.

Что говорит закон о найме жилья

Наём жилья в частном жилищном фонде регулируется Законом РК «О жилищных отношениях» и Гражданским кодексом РК. Правила зависят от того, живёте ли вы сами в этой квартире.

• Собственник в квартире не живёт (статья 24 Закона). Договор заключается в письменной форме. Он прекращается по истечении срока либо при наступлении указанного в нём обстоятельства. При прекращении договора наниматель вместе со всеми проживающими с ним лицами должен освободить жилище, иначе он может быть выселен по решению суда без предоставления другого жилья. Договор без срока наймодатель может расторгнуть в любое время, предупредив нанимателя не менее чем за три месяца.
• Собственник живёт в той же квартире и сдаёт комнату (статья 25 Закона). По истечении срока наниматель не приобретает права на продление и должен освободить жильё по требованию наймодателя. Договор без срока можно прекратить в любое время, предупредив нанимателя не менее чем за месяц.

Если квартирант не съехал вовремя, по статье 561 Гражданского кодекса РК наймодатель вправе потребовать плату за всё время просрочки, а если она не покрывает убытков, то и их возмещения. Досрочно договор может быть расторгнут, например, если наниматель более двух раз по истечении срока платежа не вносит плату или существенно ухудшает имущество (статья 556 ГК РК).

Чего делать нельзя

• Менять замки, пока квартирант и его вещи внутри.
• Отключать электричество, воду, газ, интернет, чтобы «выжить» жильца.
• Выносить и удерживать его вещи, документы, технику.
• Приходить с «крепкими ребятами» и угрожать.

Выселение из жилища допускается только по решению суда, это прямо указано в законе об исполнительном производстве. Самовольные действия, даже если право на вашей стороне, могут быть квалифицированы как самоуправство (статья 389 УК РК), а при угрозах или насилии последствия будут ещё серьёзнее. Кроме того, квартирант получит основания для встречного иска о возмещении ущерба, и вы потеряете время.

Пошаговый порядок выселения

1. Соберите документы

Договор найма, акт передачи квартиры, документ о праве собственности, переписка с квартирантом, подтверждения оплаты (переводы на карту), квитанции по коммунальным услугам, фото состояния квартиры. Если письменного договора нет, факт найма подтверждается перепиской, переводами и показаниями свидетелей.

2. Направьте письменное требование

Требование освободить квартиру к конкретной дате, погасить долг по плате и коммунальным услугам и вернуть ключи. Отправьте его так, чтобы получение можно было доказать: заказным письмом с уведомлением, через нотариуса, вручением под подпись. Если договор был бессрочным, в требовании одновременно указывается предупреждение о прекращении с соблюдением срока: три месяца или месяц, в зависимости от того, живёт ли собственник в квартире.

3. Подайте иск в суд

Иск о выселении подаётся, как правило, в районный суд по месту нахождения квартиры, где обычно и живёт ответчик. В одном иске можно соединить требования:

• о выселении нанимателя и всех проживающих с ним лиц без предоставления другого жилья;
• о взыскании платы за время просрочки и задолженности по договору;
• о возмещении долгов за коммунальные услуги и ущерба квартире;
• о возмещении судебных расходов, включая расходы на представителя.

Если есть риск, что квартирант вывезет вашу мебель или технику, можно просить суд о мерах обеспечения иска.

4. Исполните решение

Получив исполнительный лист, обращайтесь к судебному исполнителю. По статье 106 Закона «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей» должник извещается о времени выселения за десять календарных дней. Если он не выезжает добровольно, выселение проводится принудительно в присутствии понятых и сотрудников полиции, с описью оставленного имущества. Подробнее об этом этапе: исполнительное производство.

Типичные ошибки собственников

• Сдавать квартиру без письменного договора или с договором «из интернета» без срока и условий освобождения.
• Продолжать принимать деньги после окончания срока без оговорок: квартирант будет утверждать, что договор продлён.
• Не регистрировать проживающих, хотя закон обязывает собственника это делать, и не знать, кто фактически живёт в квартире.
• Тянуть с иском в надежде «договориться», пока долг растёт.
• Подавать иск только о выселении и забыть о взыскании долга и убытков.

Почему с этим стоит идти ко мне

Жилищные споры - часть моей практики с самого начала: ещё работая юристом маслихата, я помог сотням семей приватизировать комнаты в общежитиях, а уже как адвокат добился через Верховный суд квартиры для семьи, чьё общежитие снесли. Я в праве с 1997 года, магистр гражданского права, адвокат с 2010 года, член Коллегии адвокатов г. Астаны. Веду дело лично, от претензии до исполнения решения.

Подробнее: жилищные споры и выселение и право пользования жильём. Работаю по письменному договору, цены известны заранее.

Частые вопросы

Можно ли выселить квартиранта без суда?

Если он уходит добровольно, суд не нужен: достаточно акта возврата квартиры и ключей. Если он отказывается, принудительно выселить его можно только на основании решения суда, самовольные действия собственника создают риск для него самого.

Что делать, если договор был устный?

Отсутствие письменного договора не лишает вас права на выселение. Факт найма и его условия доказываются перепиской, переводами, показаниями свидетелей, а сам договор без срока прекращается после предупреждения в установленный законом срок.

Можно ли взыскать плату за время, пока квартирант не съезжал?

Да. Гражданский кодекс РК позволяет требовать плату за всё время просрочки возврата жилья и возмещение убытков, если плата их не покрывает. Это требование удобно заявить в том же иске о выселении.

Квартирант съехал, но оставил вещи. Что с ними делать?

Не выбрасывайте их и не присваивайте. Зафиксируйте вещи с фото и описью при свидетелях, письменно предложите квартиранту их забрать, а при сложном споре решайте вопрос через суд или судебного исполнителя.

А если квартирант прописан в квартире?

Регистрация сама по себе не даёт права проживать после окончания договора найма. Собственник может снять его с регистрации по своему заявлению, а решение суда о выселении подтверждает, что право пользования квартирой прекращено.