Приобретательная давность в Казахстане: как признать право собственности на дом или квартиру

Дом купили «по расписке» двадцать лет назад, продавец уехал или умер, сделку так и не зарегистрировали. Квартира досталась от родственников без наследственных документов. Семья всю жизнь живёт в доме, платит налоги и коммунальные услуги, делает ремонт, но юридически жильё ей не принадлежит. Его нельзя продать, подарить, оформить в залог, а при сносе или изъятии компенсацию получит не тот, кто там живёт.

Для таких ситуаций Гражданский кодекс РК предусматривает приобретательную давность. Но это не автоматическое право «кто долго живёт, тот и собственник». Суды проверяют каждое условие, и одна неверно выбранная формулировка в иске или отсутствие нужных доказательств может закончиться отказом.

Что говорит закон

По статье 240 Гражданского кодекса РК гражданин или юридическое лицо, не являющиеся собственниками имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющие как своим собственным недвижимым имуществом в течение семи лет, приобретают право собственности на него. Для иного имущества срок не менее пяти лет.

Право собственности на недвижимость в силу приобретательной давности возникает с момента государственной регистрации. Значит, сначала нужен судебный акт, а затем государственная регистрация права через Госкорпорацию «Правительство для граждан».

Ещё три правила из той же статьи, которые важны на практике:

• срок давности начинается с момента, когда вы завладели имуществом;
• к своему сроку можно присоединить время, в течение которого вещью владел тот, чьим правопреемником вы являетесь, например наследодатель;
• пока право собственности не возникло, давностный владелец вправе защищать своё владение от третьих лиц, которые не являются собственниками и не имеют иных законных прав на имущество.

Пять условий, которые проверит суд

1. Добросовестность

Владелец, получая имущество, не знал и не должен был знать об отсутствии у него права собственности. Типичный пример - покупка дома у человека, который им владел, с передачей денег и ключей, но без оформления сделки. Если же человек самовольно занял заведомо чужой дом, добросовестности нет.

2. Открытость

Владение не скрывается: вы живёте в доме, соседи и акимат знают вас как хозяев, на вас оформлены лицевые счета, вы платите налоги.

3. Непрерывность

Владение не прерывалось в течение всего срока. Долгие периоды, когда в доме жили другие люди или он был заброшен, суд может расценить как перерыв.

4. Владение как своим собственным

Не по договору найма, аренды, безвозмездного пользования или хранения. Квартирант, сколько бы лет он ни прожил, собственником по давности не становится, потому что владеет по договору, а не как своим.

5. Срок не менее семи лет

Для недвижимости срок семь лет. Его нужно доказать документами, а не только словами.

Какие доказательства собирать

• расписки, предварительные договоры, иные документы о передаче денег и имущества;
• квитанции об уплате налога на имущество и земельного налога за годы владения;
• квитанции и договоры с поставщиками коммунальных услуг на ваше имя;
• справки акимата, домовая книга, сведения о регистрации по месту жительства;
• технический паспорт, договоры на ремонт, чеки на стройматериалы;
• фотографии разных лет, показания соседей и других свидетелей.

Чем больше документов относится к началу владения, тем проще доказать и дату, с которой начинается семилетний срок, и добросовестность.

Порядок обращения в суд

Требование о правах на недвижимость рассматривается судом по месту нахождения объекта (статья 31 Гражданского процессуального кодекса РК). Форма обращения зависит от ситуации:

• Есть известный прежний собственник или его наследники. Подаётся иск о признании права собственности, ответчиком выступает собственник по документам или его наследники.
• Собственник неизвестен или выбыл, спора о праве нет. В ряде случаев возможно особое производство об установлении факта, имеющего юридическое значение (статьи 305 и 306 ГПК РК). Суд устанавливает факт только тогда, когда получить нужные документы в ином порядке невозможно. Если в процессе выясняется, что спор о праве всё же есть, дело придётся рассматривать в исковом порядке.

Отдельно о бесхозяйном имуществе. Местный исполнительный орган может поставить бесхозяйную недвижимость на учёт и через год требовать в суде признания её коммунальной собственностью. Но по статье 242 ГК РК не могут быть поставлены на учёт и переданы в коммунальную собственность бесхозяйные недвижимые вещи, которыми граждане владеют как своими собственными. Если акимат уже начал такую процедуру в отношении вашего дома, нужно действовать быстро.

Когда давность, скорее всего, не поможет

• Вы живёте в жилье по договору найма, аренды или с разрешения собственника.
• Собственник известен и все эти годы оспаривал ваше владение, требовал освободить жильё или судился с вами.
• Объект построен самовольно: для самовольных построек действуют отдельные правила.
• Вопрос касается только земельного участка: у земли особый правовой режим по Земельному кодексу РК, и его нужно оценивать отдельно.
• Срок владения меньше семи лет или его начало нельзя подтвердить.

В таких случаях бывают другие пути: признание сделки состоявшейся, оформление наследства, оспаривание чужих прав. Смежные вопросы я разбирал в статье об оспаривании сделок с недвижимостью.

Почему с этим стоит идти ко мне

Я в праве с 1997 года, магистр гражданского права (КазНУ им. аль-Фараби, 2000), адвокат с 2010 года, член Коллегии адвокатов г. Астаны. Работал начальником юридического отдела акимата г. Уральска, поэтому хорошо понимаю, как местные органы смотрят на бесхозяйное имущество и какие документы у них можно получить. Как юрист маслихата помог сотням семей приватизировать комнаты в общежитиях. Каждое дело веду лично, без помощников, по всему Казахстану.

Подробнее: адвокат по гражданским делам, жилищные споры, стоимость услуг.

Частые вопросы

Можно ли признать право собственности, если я прожил в доме пять лет?

Для недвижимости закон требует не менее семи лет добросовестного, открытого и непрерывного владения. Однако к своему сроку можно присоединить время владения вашего правопредшественника, например родителей, от которых вы унаследовали дом.

Дом куплен по расписке, продавец умер. Что делать?

Возможны два пути: иск к наследникам продавца о признании права собственности на основании состоявшейся сделки либо признание права по приобретательной давности, если срок владения уже превышает семь лет. Выбор зависит от документов и позиции наследников.

Кто будет ответчиком, если собственник неизвестен?

Это зависит от обстоятельств: иногда к участию привлекается местный исполнительный орган, иногда возможно особое производство без ответчика. Неверно определённый ответчик или вид производства - частая причина возврата заявлений, поэтому этот вопрос нужно решить до подачи.

Нужно ли было платить налоги, чтобы суд признал право?

Прямо закон этого не требует, но уплата налогов и коммунальных платежей - одно из самых убедительных доказательств того, что вы владели имуществом открыто и как своим. Отсутствие таких документов затрудняет доказывание.

После решения суда я сразу стану собственником?

Право собственности на недвижимость в силу приобретательной давности возникает с момента государственной регистрации. Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для такой регистрации.