Застройщик обанкротился или заморозил стройку: как дольщику получить квартиру или деньги

На площадке полгода нет техники, офис продаж не отвечает, в чате дольщиков обсуждают слухи о банкротстве, а по договору квартиру должны были передать ещё в прошлом квартале. Деньги внесены полностью, часто - ипотечные, и платить банку приходится за жильё, которого нет. В этой ситуации дольщики обычно делятся на два лагеря: одни ждут, "пока акимат решит", другие бросаются подавать иски, не понимая, какой у них договор и кто вообще отвечает за объект.

Я веду жилищные споры в Астане и по всему Казахстану, и первое, что выясняю у дольщика, - не "насколько плохи дела у застройщика", а какой именно документ он подписал и по какой схеме привлекались деньги. От этого зависит, есть ли у вас государственная гарантия, кто обязан достраивать дом и в какой очереди вы окажетесь при банкротстве.

Шаг 1. Разберитесь, какой у вас договор

Закон РК от 7 апреля 2016 года № 486-V "О долевом участии в жилищном строительстве" допускает привлечение денег граждан только тремя способами:

• с гарантией Единого оператора (статья 8 Закона) - самый защищённый вариант: обязательства застройщика перед дольщиками гарантирует государственный оператор;
• с участием банка второго уровня (статья 9) - банк финансирует проект и контролирует средства;
• после возведения каркаса дома (статья 10) - деньги привлекаются только на завершающей стадии.

Во втором и третьем случае уполномоченная компания обязана получить разрешение акимата на привлечение денег дольщиков. Сам договор о долевом участии по статье 11 Закона заключается в электронной форме и считается заключённым с момента постановки на учёт в местном исполнительном органе (статья 12). В договоре обязательно указываются номер и дата разрешения либо договора о предоставлении гарантии. Деньги принимаются только безналично на счёт уполномоченной компании - наличные платежи запрещены.

Если у вас "договор инвестирования", "предварительный договор", "договор бронирования", пай в кооперативе или расписка - вы вложились по схеме, которую закон прямо запрещает (пункт 2 статьи 3 Закона). Это не значит, что денег не вернуть, но защищать права придётся по общим правилам Гражданского кодекса, а не через гарантийные механизмы. Такие дела я веду как жилищные споры и споры о взыскании.

Шаг 2. Если есть гарантия Единого оператора

Статья 37 Закона признаёт гарантийным случаем, среди прочего, нарушение срока приёмки дома в эксплуатацию (допускается перенос не более чем на пять месяцев от срока по проектной документации), нецелевое использование денег дольщиков, не возмещённое в установленный срок, и банкротство застройщика. Решение о возможном наступлении гарантийного случая принимается в том числе по письменному обращению дольщиков - то есть ждать, пока оператор "сам заметит", не нужно: коллективное мотивированное обращение запускает проверку в срок до десяти рабочих дней.

При признании гарантийного случая оператор по статье 38 Закона уведомляет дольщиков, вправе заменить подрядчика, принять в доверительное управление акции уполномоченной компании и финансирует завершение строительства. Дольщик получает квартиру, а не деньги: именно достройка - основная форма исполнения гарантии. Если же дольщик требует возврата денег, уполномоченная компания по пункту 7 статьи 16 Закона возмещает стоимость доли в размере, не превышающем внесённой суммы, - без учёта роста цен на жильё. Поэтому требование "верните деньги" в условиях подорожавшего рынка далеко не всегда выгодно.

Шаг 3. Если стройка просто стоит, а банкротства нет

Уполномоченная компания обязана передать долю не позднее срока, предусмотренного договором (статья 17 Закона), и несёт ответственность за сроки сдачи объекта и за передачу доли (статья 16). Порядок действий:

• направьте письменную претензию с требованием сообщить фактическое состояние объекта, причины задержки и новый срок - уполномоченная компания обязана предоставлять дольщикам информацию (статья 22 Закона);
• запросите в акимате сведения об учёте вашего договора и о наличии разрешения на привлечение денег;
• оцените, что выгоднее: требовать через суд исполнения обязательства и неустойки за просрочку либо расторгать договор и взыскивать внесённое с убытками;
• используйте право уступки: по статье 13 Закона уступка требования допускается после полной оплаты и до подписания передаточного акта. Иногда продать право требования на объект, который всё же достраивают, разумнее, чем годами судиться;
• не прекращайте платить ипотеку: обязательства перед банком не зависят от спора с застройщиком, а просрочка лишит вас и квартиры, и денег.

Если договор расторгается по инициативе дольщика, важно правильно рассчитать требования: основной долг, договорная неустойка, убытки (например, аренда жилья за период просрочки) и проценты. После решения суда важно быстро наложить арест на счета и имущество компании, пока этого не сделали другие кредиторы.

Шаг 4. Если застройщик признан банкротом

Банкротство регулируется Законом РК "О реабилитации и банкротстве". Для дольщика критичен один срок: требования кредиторов заявляются администратору в месячный срок со дня публикации объявления о порядке их заявления (пункт 3 статьи 90 Закона). К требованию прилагаются договор, платёжные документы и расчёт суммы. Пропустившие срок попадают в последнюю, шестую очередь (пункт 7 статьи 100 Закона) и практически ничего не получают. Требования дольщиков по договорам относятся к четвёртой очереди, после расходов на процедуру, требований по возмещению вреда здоровью и заработной плате, залоговых кредиторов и налогов. Неустойки и убытки идут отдельно, в пятую очередь.

Какие ещё инструменты есть у дольщиков при банкротстве:

• объединение дольщиков и участие в собрании кредиторов, где решается судьба недостроя: продажа объекта инвестору с обязательством достроить, передача дольщикам через жилищно-строительный кооператив или ликвидация;
• оспаривание сделок застройщика, по которым перед банкротством выводились квартиры, участки и техника, - имущество возвращается в конкурсную массу;
• субсидиарная ответственность учредителей и руководителей, если банкротство вызвано их действиями;
• уголовное дело: если деньги дольщиков изначально собирались без намерения строить или выводились, речь идёт о мошенничестве по статье 190 УК РК. Статус потерпевшего даёт право на гражданский иск в уголовном процессе и арест имущества обвиняемых, в том числе личного. Застройщики с вступившим в силу приговором по статье 190 УК РК включаются в реестр недобросовестных застройщиков (статья 12-1 Закона о долевом участии).

Как работает адвокат потерпевшего в таких делах и как вернуть деньги, похищенные мошенниками, я описал отдельно.

Достройка через ЖСК и "проблемные объекты" акимата

В Астане значительную часть недостроев завершали через включение объекта в перечень проблемных, привлечение инвестора или государственной уполномоченной организации и создание дольщиками жилищно-строительного кооператива, которому передаётся недострой и участок. Закон о долевом участии прямо допускает деятельность уполномоченных организаций, привлекающих деньги для завершения проблемных объектов. Для дольщика это означает практические вопросы, в которых нужен юрист: на каких условиях передаётся объект, нужна ли доплата, как учитывается уже внесённая сумма, что происходит с теми, кто не вступил в кооператив, и как защищены права при смене застройщика. Подписывать документы кооператива и соглашения с инвестором "как все" без проверки - частая причина потери квартиры на последнем этапе.

Типичные ошибки дольщиков

• Не проверить учёт договора в акимате и наличие разрешения или гарантии, а узнать об этом только после остановки стройки.
• Пропустить месячный срок заявления требований при банкротстве.
• Расторгнуть договор и требовать деньги по объекту, который в итоге достроили, - и получить сумму, внесённую пять лет назад.
• Прекратить платить ипотеку "в знак протеста".
• Подписать соглашение с новым застройщиком или устав ЖСК, не прочитав условий о доплате и сроках.
• Ждать коллективного решения, когда личный иск и арест имущества дали бы результат раньше.

Почему с этим стоит идти ко мне

Я адвокат с 2010 года, член Коллегии адвокатов города Астаны (лицензия № 0003537 от 01.03.2010), в праве с 1997 года, магистр гражданского права. Жильё - моя тема с первых лет практики: юристом маслихата я помог сотням семей приватизировать комнаты в общежитиях, а позже через Верховный суд добился квартиры для семьи, чьё общежитие снесли. Работал юристом Национального банка РК и начальником юридического отдела акимата города Уральска, поэтому знаю, как устроены и банковское финансирование, и акиматовские процедуры по проблемным объектам. Каждое дело веду лично, без помощников, по всему Казахстану. Услуги по этой категории собраны на страницах жилищные споры и адвокат по гражданским делам в Астане.

Стоимость ведения гражданского дела - от 500 000 тенге, уголовного (если по застройщику возбуждено дело о мошенничестве) - от 1 000 000 тенге; торга нет, условия фиксируются в договоре, на каждую сумму выдаётся документ.

Частые вопросы

Как проверить, защищён ли мой договор государственной гарантией?

Посмотрите в договоре номер и дату договора о предоставлении гарантии Единого оператора либо разрешения акимата на привлечение денег - закон требует их указывать. Затем запросите в акимате подтверждение учёта договора: незарегистрированный договор по закону не считается заключённым, и это первый тревожный признак.

Что выгоднее - требовать квартиру или деньги?

При гарантийном случае основная форма исполнения - достройка дома, а возврат денег ограничен внесённой суммой без учёта роста цен. Если объект реально будут завершать, требование квартиры обычно выгоднее; если стройка безнадёжна, нужно расторгать договор и взыскивать деньги с неустойкой и убытками, не дожидаясь банкротства.

Застройщик банкрот. Сколько у меня времени?

Требования заявляются администратору в течение месяца со дня публикации объявления о порядке заявления требований. Опоздавшие попадают в шестую очередь и фактически теряют шансы на выплаты, поэтому за публикациями нужно следить с момента первых слухов о банкротстве.

Нужно ли вступать в ЖСК дольщиков?

Это зависит от условий передачи объекта: устав кооператива, размер доплаты, зачёт внесённых сумм и судьба невступивших дольщиков. Решение стоит принимать после юридической проверки документов, потому что отказ может лишить права на квартиру, а бездумное вступление - обернуться обязанностью доплачивать.

Можно ли подать на застройщика заявление о мошенничестве?

Да, если есть признаки того, что деньги привлекались без намерения строить или выводились на другие цели. Признание потерпевшим даёт право на гражданский иск в уголовном деле и арест имущества, но параллельно нужно вести и гражданские требования, потому что уголовное дело не заменяет ни заявления требований при банкротстве, ни спора о договоре.