Как продать долю в квартире, если совладельцы против: долевая собственность в Казахстане

Доля в квартире достаётся по наследству, после развода, по договору приватизации или дарения, и очень часто вместе с ней достаются совладельцы, с которыми невозможно договориться. Один живёт в квартире и считает её своей, второй хочет получить деньги за свою часть, третий не выходит на связь годами. Продать долю «постороннему» совладельцы не дают, выкупить по разумной цене не хотят, а платить за квартиру, которой не пользуешься, приходится.

Ко мне часто обращаются после того, как человек уже потерял год на уговоры или, что хуже, продал долю с нарушением закона и теперь получил иск о переводе прав покупателя. Ниже я объясняю, какие права у участника долевой собственности в Казахстане, как продать долю без согласия совладельцев, когда лучше требовать выдела или выкупа, и где чаще всего ошибаются.

Согласие совладельцев на продажу доли не требуется

Это главное, что нужно понять. По статье 212 Гражданского кодекса РК распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников, но каждый участник вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать или заложить именно свою долю. Условие одно: при продаже постороннему лицу нужно соблюсти преимущественное право покупки остальных сособственников по статье 216 ГК РК.

Преимущественное право не является правом запрета. Совладелец может либо купить долю на тех условиях, которые вы предложили, либо не купить. Запретить продажу, «не разрешить» сделку или потребовать продать только ему и только по его цене он не может.

Порядок продажи доли постороннему лицу

Шаг 1. Письменное извещение совладельцев

Статья 216 ГК РК обязывает продавца письменно известить остальных участников долевой собственности о намерении продать долю постороннему лицу с указанием цены и других условий. В извещении указывают: объект, размер продаваемой доли, цену в тенге, порядок расчётов, срок освобождения помещения, иные существенные условия. Извещение должно быть именно письменным, и у вас должно остаться доказательство его вручения. На практике удобнее всего передавать извещение через нотариуса или заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.

Шаг 2. Ожидание месяца

Для недвижимости закон даёт совладельцам один месяц со дня получения извещения. Если они откажутся от покупки или не приобретут долю в этот срок, продавец вправе продать её любому лицу. Отказ может быть оформлен нотариально сразу, тогда ждать месяц не нужно. Если совладелец уклоняется от получения письма, важно доказать, что извещение было направлено по его адресу и он имел возможность его получить.

Шаг 3. Сделка с покупателем

Продать долю третьему лицу можно только по цене не ниже и на условиях не хуже тех, что были предложены совладельцам. Если в извещении была цена 10 миллионов, а продали за 8, совладелец вправе требовать перевода на него прав покупателя. Договор купли-продажи доли регистрируется в правовом кадастре, после чего покупатель становится участником долевой собственности.

Что бывает при нарушении преимущественного права

Пункт 3 статьи 216 ГК РК даёт любому участнику долевой собственности три месяца на предъявление в суд требования о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Сделку не признают недействительной, но покупателем по решению суда становится совладелец, а он должен уплатить ту цену, которая была в договоре. Для продавца это, как правило, не катастрофа: деньги он получает. Для покупателя это потеря доли, и поэтому добросовестные покупатели требуют доказательств соблюдения процедуры.

Отдельная история: оформление продажи дарением, чтобы обойти преимущественное право. При дарении оно не действует, но если будет доказано, что под видом дарения была продажа, применяются правила о притворной сделке по статье 160 ГК РК и правила о преимущественном праве. Совладельцы в таких делах активно собирают переписку, расписки о получении денег и показания свидетелей.

Если продавать долю невыгодно: выдел, выкуп, порядок пользования

Доля в квартире на рынке стоит заметно дешевле, чем та же часть стоимости целой квартиры. Поэтому прежде чем продавать, стоит оценить другие инструменты, которые даёт Гражданский кодекс РК.

• Выдел доли в натуре (статья 218 ГК РК). В частном доме доля иногда выделяется в отдельное помещение с отдельным входом. В обычной квартире выдел в натуре практически невозможен, и тогда закон даёт выделяющемуся собственнику право на выплату стоимости его доли другими участниками.
• Принудительный выкуп незначительной доли. Пункт 4 статьи 218 ГК РК позволяет суду без согласия собственника обязать остальных участников выплатить ему компенсацию, если доля незначительна, не может быть реально выделена и собственник не имеет существенного интереса в пользовании имуществом. Этот механизм работает в обе стороны: и как защита от «микродоли», купленной ради давления, и как способ получить деньги за свою маленькую долю.
• Продажа с публичных торгов. Пункт 6 статьи 218 ГК РК: если ни раздел, ни выдел, ни компенсация невозможны, суд принимает решение о продаже имущества с торгов с распределением выручки соразмерно долям.
• Определение порядка пользования (статья 213 ГК РК). Если никто не продаёт, суд устанавливает, кто какой комнатой пользуется. Участник, которому нельзя предоставить часть имущества соразмерно доле, вправе требовать от пользующихся совладельцев денежной компенсации.
• Расходы (статья 215 ГК РК). Каждый участник обязан соразмерно доле участвовать в налогах и расходах на содержание. Совладелец, который один оплачивал коммунальные услуги и ремонт, вправе взыскать с остальных их часть.

Типичные ошибки собственников доли

• устное предложение совладельцу «выкупи или я продам» вместо письменного извещения с ценой: без доказательства извещения продажа уязвима три месяца;
• продажа по цене ниже указанной в извещении или с рассрочкой, которой не предлагали совладельцам;
• подписание договора дарения с реальной передачей денег «на доверии»: покупатель рискует долей, продавец рискует не получить деньги, поскольку по дарению их нельзя взыскать;
• попытка продать долю, не оформленную до конца: не получено свидетельство о праве на наследство, не зарегистрировано право в кадастре, не разделено имущество супругов;
• отказ от участия в суде по иску совладельца об определении порядка пользования или о выкупе: решение будет принято без учёта вашей позиции и вашей оценки;
• согласие на выкуп «по кадастровой стоимости»: компенсация по статье 218 ГК РК определяется по рыночной цене, которую устанавливает оценщик, а при споре судебная экспертиза.

Как я веду такие дела

Сначала я изучаю документы: правоустанавливающие документы, выписку из правового кадастра, историю возникновения долей, кто фактически живёт в квартире и кто несёт расходы. Затем мы с клиентом выбираем стратегию: продажа постороннему, выкуп, выдел, определение порядка пользования или сочетание этих требований. Я готовлю извещения совладельцам так, чтобы их нельзя было оспорить, сопровождаю сделку с покупателем, а если дело дошло до суда, веду его лично от иска до исполнения решения. Нередко сам факт грамотно составленного извещения и иска приводит совладельцев к мировому соглашению на условиях, которые ещё год назад они называли невозможными.

Почему с этим стоит идти ко мне

Я адвокат с 2010 года, в праве с 1997 года, магистр гражданского права. Ещё юристом маслихата я помог сотням семей приватизировать комнаты в общежитиях и знаю, как рождаются доли в жилье и какие конфликты из них вырастают. Жилищные споры, раздел имущества, наследственные дела и оспаривание сделок с недвижимостью составляют основную часть моей гражданской практики.

Каждое дело веду лично, без помощников, работаю по всему Казахстану. Стоимость ведения гражданского дела от 500 000 тенге, торга нет, заключается договор, на каждую сумму выдаётся документ. Если вам нужно продать долю или защититься от совладельцев, позвоните: +7 701 555 96 48.

Частые вопросы

Совладелец не отвечает на письмо и не берёт его на почте. Что делать?

Направляйте извещение заказным письмом с уведомлением и описью вложения по адресу регистрации совладельца и по адресу квартиры, а также через нотариуса. Если письмо вернулось за истечением срока хранения, это, как правило, подтверждает, что вы выполнили обязанность по извещению. По истечении месяца можно продавать постороннему лицу.

Можно ли продать долю, если в квартире прописан ребёнок совладельца?

Регистрация ребёнка по месту жительства не препятствует продаже вашей доли, поскольку вы продаёте только своё право. Другое дело, если доля принадлежит самому несовершеннолетнему: тогда для сделки нужно согласие органа опеки. Покупателю следует понимать, что он приобретает долю с проживающими в квартире людьми.

Совладелец предлагает выкупить мою долю за половину рыночной цены. Соглашаться?

Решать вам, но знайте, что при принудительном выкупе через суд компенсация определяется по рыночной стоимости, установленной оценкой или экспертизой. Предложение значительно ниже рынка часто рассчитано на то, что вы не знаете своих прав. Правильно оформленное извещение о продаже постороннему лицу обычно заставляет совладельца пересмотреть цену.

Я владею одной десятой квартиры. Могут ли меня заставить продать?

Да, если доля незначительна, не может быть реально выделена и у вас нет существенного интереса в пользовании квартирой, суд по иску остальных участников вправе обязать их выплатить вам компенсацию и прекратить ваше право на долю. Компенсация считается по рыночной стоимости. Если вы фактически живёте в квартире и другого жилья нет, суд оценивает это как существенный интерес.

Сколько времени занимает спор о доле в суде?

Дела об определении порядка пользования и о выкупе доли обычно требуют назначения оценочной или строительно-технической экспертизы, поэтому занимают от трёх месяцев до полугода в первой инстанции. Дело о переводе прав покупателя идёт быстрее, если документы о сделке и извещении в порядке. Сроки сильно зависят от того, насколько активно сопротивляется другая сторона.